2010年11月29日 星期一

30年老屋重建 雙重容積獎勵

【經濟日報╱記者徐碧華、蘇秀慧/台北報導】2010.11.26
http://www.udn.com/2010/11/26/NEWS/FINANCE/FIN1/5997284.shtml

選前容積獎勵無償大放送,行政院院會昨(25)日通過「都市更新產業行動計畫」,民國100年起,全台灣地區302萬戶超過30年以上的老舊建築拆掉重建,將無償享有雙重容積獎勵。

第一重保障是容積不縮水,還可以增加電梯面積,如屬大面積(台北市是指2,000平方公尺以上,約605坪)則為自力都市更新,補助先期規劃設計費,金額按戶數另定,容積獎勵上限1.5倍;如果鋼筋水泥改鋼骨、又導入綠建築手法,可以享第二重獎勵,容積最高再加給20%。

內政部營建署估算,302萬戶重建的總產值將達7兆2,672億元。如果分30年完成,平均每年產值2,422億元,第一年將增加經濟成長率約0.56個百分點,增加約4萬人次就業機會,受惠最大的是營造業,產值可成長7%。


本次都更也同意給予屋齡20年以上老舊建物改建、修建,增設升降機等,不計入法定建築面積及容積,可享二年50萬元免息貸款,提高耐震、取得綠建築標章者發給獎勵金,金額另定。如屬大面積老屋拉皮、綠美化等整建維護則補助工程款,最高補助上限45%。

內政部官員說,容積獎勵只要修改行政命令,不必經過立法院,修正都市計畫省市施行細則後即可受理,預定民國100年實施,內政部近期將會同北、高兩市修改法規。

官員指出,容積獎勵除了行政院通過的方案,地方政府也可以經都市計畫變更,變更土地使用的容積管制,再給第三重的容積獎勵。台北市先前提出的一戶變兩戶、容積倍增政策,就是運用地方政府權限。

相關方案通過行政院院會前,在經建會委員會議審查時限於補助經費,只預定2萬戶。昨天行政院院會對都市更新做「最廣義」的解釋,營建署副署長許文龍說:「受理容積獎勵申請不限戶數,也不限都市計畫土地,全台老舊建物都適用。」但因政府經費無法跟著提高,許文龍說,四年合計只有70 億額度可辦利息補貼,能補貼錢的還是只有2 萬戶,拆掉重建者,每戶可得200萬貸款額度兩年零利率優惠。


2010年11月25日 星期四

堅守4律 翻身致富

阿嬤的理財智慧,與大師不謀而合
Smart智富月刊第145期 撰文者:林正文、潘佳凌

不論是工友阿嬤靜子還是作家阿嬤丘秀芷,她們不懂投資學、不看經濟指標,甚至連股票、利率的技術線型都沒看過。但是,她們累積財富的方法、處理金錢的紀律,卻和眾多理財大師的做法不謀而合,證明兩位阿嬤變身千萬富翁的理財智慧,不但可以複製,還值得學習。整理兩位阿嬤的理財智慧,主要有4項:

阿嬤智慧1》省下每一塊錢,積小錢變大錢

靜子的兒子和媳婦常去連鎖咖啡店,一人買一杯咖啡回家,靜子對這樣的消費非常不能認同。她偶爾會提醒他們:「要少花點錢!」但是年輕人卻覺得花小錢沒關係。靜子會算給兒子聽:「兩杯咖啡要90元,一天少花90元,一年可以存下3萬2,850元,10年就可以變成32萬8,500元,至少可以買7兩黃金存著。」

靜子年輕時穿別人不要的舊衣、不亂買東西,努力省下每一塊錢;就算現在身價超過千萬元,不管去哪裡還都自己帶水壺。就連記者採訪時,要請她喝一杯35元的飲料,她都堅持不肯,寧可喝自己帶的水,她說:「這樣既省錢、又健康。」

《自動千萬富翁》作者大衛.巴哈(David Bach):
找出拿鐵因子,開始儲蓄,你的未來將會因此改變!

大衛.巴哈以「拿鐵因子」比喻那些不必要的「小」花費,他告訴讀者,每天省下一杯100元拿鐵咖啡的錢,一個月可省3,000元,一年可省3萬6,000 元,用年報酬率5%投資,10年後會變成45萬元,20年會變成119萬元。因此,只要每天能省一杯咖啡的小錢,長期就能累積出一筆可觀的大錢。


阿嬤智慧2》貸款是重擔,會讓你愈借愈窮!

靜子雖然一生做的盡是女工、工友等勞力工作,但她最自豪的,就是「這輩子不求人,無債一身輕」。她在買東西前,一定先看看自己口袋,如果買不起,就放棄;即使買房子,都不願意向銀行貸款,因此,她買房子都靠現金存款或變賣黃金。

不僅沒有房貸,靜子也沒有其他任何負債,「我這輩子沒跟人借過錢!」靜子驕傲地說。她甚至告誡兩個小孩,貸款是「重擔」,會讓你愈借愈窮;借之前,一定要先掂掂自己的肩膀挑不挑得動,如果挑起來覺得重,就不要借,以免被擔子壓垮。

《富爸爸、窮爸爸》作者羅伯特‧清崎:
負債會拿走你所有的東西,甚至是你的尊嚴。

清崎在「富爸爸」系列書中,要大家先分清楚「資產」和「負債」的差別,千萬不要為了取得某項資產而讓自己背上大量的負債。他說,他的窮爸爸就是因為不知道兩者的區別,讓長期負債上身,必須辛苦地工作還債;他的富爸爸則教他:「如果有過多負債,世界會拿走你所有的東西——你的時間、你的工作、你的家庭、你的生活、甚至你的尊嚴。」所以借錢一定要小心!並且確定你支付得起。

阿嬤智慧3》利息雖少,每一毛錢都要算清楚

靜子每回買保單前,一定會比較利率;如果壽險顧問沒向她解釋清楚利率,只告訴她到期可以領回多少錢,她一定會追問到底。自稱沒學過心算的她,能精準地說出手上每張保單的利率,每張保單到底要投入多少錢?最後可以拿回多少錢?她一定都會詳細計算,因為,利息再少,每一毛錢都要算清楚。

「賺利息」是她願意把多數錢投入購買儲蓄險的重要目的,而且為了賺利息,她從來沒有解約過任何一張保單,也沒有拿保單向保險公司借過一毛錢。因為靜子知道,保單中途解約不但賺不到利息,還可能為了付解約金讓本金受損;拿保單向保險公司借錢,更等於是用自己的錢,卻還付保險公司利息。

《財富的祕密》作者富蘭克林‧霍布斯(Franklyn Hobbs):
鉅額財富是由小額利息增長得來的。

霍布斯在書中提到,當你從收入中省下一塊錢時,這一塊錢其實代表著一部分的生命和青春,你可以把它花得分文不留,也可以存起來,但是不要輕易地把你用青春和精力辛苦換來的錢花掉。如果你把錢存起來,它就會成為你的賺錢助手,為你剩下的人生賺取利息。因為利息是唯一一種不用你為了它親自工作,卻肯定能得到的錢;而且利息會再滋生利息,不分晝夜地一直增長,幫助你累積財富。

阿嬤智慧4》想投資,要先學會算價值

丘秀芷看報紙做股票、房地產,卻能有倍數獲利,關鍵在她能算出標的物的價值。她在裕民10多元時買進,看見的正是裕民在散裝航運業的獲利能力強、股價卻被低估,等到賣出時,賺了近10倍。

同樣觀念運用到買房子,從買賣台北市瑞安街房子的過程,她學會觀察精華區土地價值的珍貴性,之後3度買賣房產,都專挑土地持分高的老公寓下手。7年前,她購買目前辛亥路住處前,得知該區域皆為4層樓高的老公寓,且為台電員工所共同起造,施工時,20多戶住戶輪流監工,品質無虞,因此決定投資,如今不但房價翻升約2倍,還坐著等建商上門洽談都更。

股神巴菲特(Warren E. Buffett):
想要成為成功的投資者,你必須尋找價值。

與其去想何時要賣股票,不如把時間、精力放在尋找價值股,因此巴菲特從來都不重視股價的短期波動。股價漲跌本身就是風險,而想要控制這種風險,做法就是找出價值被低估的股票,然後買進長期持有,這種投資法趨近於無聊,但經常都有數倍的獲利,例如巴菲特投資過的美國運通賺5倍、寶僑賺了6倍多,投資長達34年的《華盛頓郵報》更大賺100倍以上。

2010年11月23日 星期二

朝一億退休的目標高速前進

佩甄:哪裡有錢的味道,我就往哪裡跑
Smart智富月刊第145期 撰文者:陳若雲

「那時候我只能不動聲色的跟同學借3萬塊,拿給媽媽當零用錢……」這是藝人佩甄(李佩甄)生平第一次,也是唯一一次伸手跟朋友借錢。

當時,她以為自己正值人生高峰,不但用先前累積的存款買了一台轎車代步,還贊助妹妹出國念書,卻突然斷了每個月穩定的高收入。為了不讓媽媽發現她開始收入不穩定,她只好硬著頭皮借錢,「我不要讓我媽擔心,覺得我受委屈」。

佩甄剛出道不久,就因為主持靈異節目,被稱為「靈異美少女」而爆紅,手上同時主持4個外景節目,不但收入倍增,也讓她如願的從幕後轉到幕前,揮別趕場賺血汗錢的日子,於是她大方上調給媽媽的零用錢,從每月1萬5,000元逐步調高到2、3萬元。

靠3個好習慣 讓資產成長逾10倍

沒想到好日子不到1年,原本高收視的賺錢利器,卻讓佩甄變成票房毒藥,因為「當紅靈異節目主持人」的身分,卻成為其他主持或節目通告的拒絕往來戶。

一開始她不懂,「為什麼節目那麼多人看,卻會被貼上負面標籤?這不都是一種表演而已嗎?」最後她終於明白:「藝人接的每一個節目,都會影響到他後來能接什麼節目。」

認清「藝人形象」的重要性,為了長期的演藝事業,佩甄忍痛拒絕所有靈異節目的通告,月收入一下子從10幾萬元,瞬間縮水不到2萬元。


短短兩個月,演藝事業驟起又暴落,這是老天教給佩甄一堂彌足珍貴的金錢課。接下來的7年,她一步一腳印,扎實地靠3個好習慣,讓資產成長逾10倍。

有錢好習慣1》存得住比賺得多更重要 吃便當、到五分埔治裝

拒接靈異節目通告,收入一度銳減的那年,佩甄慶幸自己從小就有一個好習慣,就是特別會存錢,「媽媽說我是天生愛錢鬼,哪裡有錢的味道,我就會往哪裡跑。小時候紅包我都存起來,覺得錢好香,死都不拿出來。」佩甄笑稱,她天生就有「留住錢」的能力,25歲剛出道時,她1個月底薪收入不到3萬元,卻能夠拿給媽媽和兩個妹妹2萬7,000元。

《富爸爸,窮爸爸》的作者羅勃特‧清崎曾指出:「問題不在你賺了多少錢,而是你能留下多少錢,而且可以留多久!」佩甄就是一個很好的範例。

為了省錢,佩甄不但餐餐吃攝影棚內的便當,也盡量減少非公司付費的娛樂開銷。女藝人不可缺少的「治裝費」,她則靠著和朋友久久逛一次五分埔,只花1,000元,就可以買回6、7件衣服穿搭,每每的在鏡頭前亮相。

她也利用跟會,開始累積人生的第一桶金。她的會錢從5,000元開始,隨著收入增加慢慢提高到幾萬塊。每累積到20萬元,就拿去「存股票」,最讓她驚喜的戰果,是27歲累積到人生第一個100萬後,持續「存」台積電存了3年多,5張股票配股後變成8張,並在2007年台股接近萬點時賣出,獲利逾 60%,從此她不再跟會,直接把錢投入股票和基金帳戶,讓留下來的錢更快長大。

佩甄在陳述每一段重要人生轉折時,都會一再提到「投資報酬率」五個字。原來,從小受到在銀行業工作的父親影響,佩甄一出社會後,就開始精算每個決定的「投資報酬率」是否划算。

有錢好習慣2》每件事都要想投資報酬率 身上行頭都能轉售再賺

原本立志當記者的她,因為沒考上世新,在痛苦的讀了幾年會計後,下定決心朝年薪百萬的主播發展,於是說服老爸投資450萬元,讓她到美國主修大眾傳播。

但是,當她返台後才赫然發現,想當個百萬主播,並不是那麼容易。因緣際會下,她踏進了電視圈,做得卻不是夢想中光鮮亮麗的主播,而是得低頭苦幹的幕後企畫。

「1年收入不到50萬元,這投資報酬率也太低了吧?我要怎麼還我爸?」不划算的事,一定無法長遠,佩甄因此決定從幕後轉到幕前,雖然演藝圈這條路十分辛苦,但若能熬出頭,論賺錢的潛力,比起主播更有過之。

佩甄靠著用心經營個人演藝事業,不僅從助理主持人升格為外景主持人,當初老爸投資的450萬學費,她不只加倍奉還,更買了一輛百萬名車送給老爸,而且35歲不到,累積在她個人名下資產就超過5,000萬元。

有錢好習慣3》收入至少留一半存到銀行 成功降低金融海嘯衝擊

此外,雖然已經是個小富婆,她仍然算得很精,演藝工作必要「投資」的行頭,也務必讓投資報酬率極大化。那些易轉手的名牌包、服裝,她都會利用拍賣網站,每年創造60~70萬元的「業外收入」,支付她每年旅遊玩樂的開銷。

演藝圈的載浮載沉,讓佩甄格外有風險意識,每次賺來的錢,都至少留下一半存在銀行,就算要拿錢滾錢,也不會動用到這一半。

堅守這項紀律救了佩甄。2007年的前兩年,雖然金融市場幾乎可說是「買什麼賺什麼」,但佩甄並沒有因此而被沖昏頭,她還是堅守「留一半現金存銀行」的紀律,結果金融海嘯來襲後,她因為沒有繼續硬拗,企圖攤平200萬元的套牢股票,才使得投資損失限縮到最小。

而金融海嘯慘遭套牢的二線股票,也讓她得到「只長線投資龍頭股」的深刻教訓,並決定不再投入新資金至股票帳戶,和先生約定好,未來她多賺多存的錢「都是房子的頭期款」,宣示她轉戰房地產投資的決心。

演藝圈比佩甄會賺錢的藝人很多,但能把錢留下來的人卻屈指可數。許多藝人更在錯誤的副業投資後,不但把錢賠光光,還被迫「沒有選擇」的接通告賺錢還債,提前中斷演藝生命。

而生完孩子後的佩甄,不但親子通告和代言收入意外倍增,她也懂得巧妙的利用過去存下來的錢,不僅提升自己的安全感和自信心,讓演藝生涯具有更多的選擇空間,也讓她在成為醫師娘後,從過去「一個人賺錢」,轉向「全家一起賺錢」,和先生攜手朝「1億退休」的人生目標高速前進。

小檔案_李佩甄
出生:1976年
學歷:美國中央華盛頓州立大學大眾傳播系
經歷: 《娛樂晚點名》記者及代班主持人、《神出鬼沒》等靈異節目主持人、《嗨!我來自台灣》、《世界非常大》等旅遊節目主持人

2010年11月21日 星期日

安然養老 最少要500萬

掌握趨勢》考慮3變數,退休金不失算
Smart智富月刊第145期 撰文者:林淑玲

很多人都以為退休後生活簡單、開銷減少,1個月大概1萬元的生活費就夠,再以60歲退休後活到80歲估算,退休金約只要準備300萬元應已足夠。

不過,根據中華民國退休基金協會常務理事、淡江大學管科所副教授陳登源估算,退休金最少要500萬元起跳。

為何會出現200萬元差距?陳登源分析,因為大家在計算退休金時多半只想到食、衣、旅遊,卻忽略醫療保健費用的開銷,而且這部分是活愈久、開銷愈大。

然而,錯估醫療費用不過是錯誤迷思影響退休準備的縮影,包括近來引發熱烈討論的少子化、薪資水準倒退等等,都會對你的退休規劃造成影響。儘管事先規畫不可能盡善盡美,可是能夠掌握趨勢變化、降低變數,總是對退休準備比較有保障。如果你不希望在退休準備上失算,一定要掌握以下3大影響你規畫退休準備的趨勢:

名詞解釋_平均薪資、經常性薪資、實質薪資
平均薪資是指受僱員工1年實際獲得的薪資總額,包括經常性薪資、加班費、非按月發放的紅利、年終獎金等;經常性薪資則指受僱員工每月領取的薪水、固定津貼和獎金;實質薪資則是指扣除物價影響後的薪水金額。


趨勢1》少子化嚴重 退休少一項經濟來源

現象報告:

根據經建會8月最新推估,台灣今年總生育率將首度跌破1人,降至0.94人,創下歷年新低、全球最低雙項紀錄。更糟糕的是,再過13年,到2023,2023年時,台灣人口甚至會出現負成長。

影響分析:

主計處於2008年10月針對台灣45歲以上的中高齡及老人,所舉辦的「中老年狀況調查」結果顯示,65歲以上老人裡,約有56.94%的比率跟「與晚輩同住」,與配偶(同居人)同住者的比率竟僅占27.45%。

台灣的退休族為何喜歡跟晚輩同住?主要是生活有照應,又能減輕退休後的經濟負擔,例如生病時的看護費用、水電支出、房租、伙食費等等,都有晚輩分擔。甚至,部分晚輩還會每月給奉養金,即使你的退休金準備不夠,也還有後援。但在少子化的趨勢下,子女恐怕無法再在父母退休生活中,繼續扮演最主要的經濟支柱。因此,在做退休規畫時,必須靠自己多做準備了。

趨勢2》薪資倒退 每月退休金準備變少

現象報告:

根據主計處統計,目前不論是觀察1年總所得的「實質平均薪資」,還是觀察每月所得的「實質經常性薪資」,均呈現倒退的現象。2009年台灣每人月實質平均薪資為4萬690元,比2008年同期減少3.47%,減幅是近30年來最大;而每人月實質經常性薪資為3萬4,326元,一樣比前年同期減少 0.68%,甚至連續第3年出現負增長。

今年情況略微改善,但只是倒退程度稍緩。今年上半年實質平均薪資為4萬5,161元,還低於1998年的4萬5,596元,為近13年來次低;實質經常性薪資3萬4,421元,也低於1999年的3萬4,659元,為近12年來次低。

影響分析:

薪資水準倒退直接衝擊的便是每月退休金準備金額,可是陳登源提醒,準備退休金是長期的事情,不見得要從大錢開始,只要能利用有工作、有收入時,從小錢做起,即可慢慢達到目標。

趨勢3》年紀愈大醫療支出愈高 甚至會高過生活開銷

現象報告:

依據衛生署的統計資料,2005年全民健保單年度的住院費用,總支出約1,451億元,平均每日高達4億元。以各年齡層來看,老年者的醫療花費是最可觀的,其中醫療費用最高的年齡層是75~79歲者,醫療費用高達163億元;70~74歲者,醫療費用也高達147 億元。可見年紀愈大醫療支出也跟著增加。

進一步以衛生署國人分齡醫療費用統計資料來看,50歲後的醫療費用支出約占人一生醫療費用65%。再看看美國的例子,根據美國醫療部門調查,有25%受訪的退休人員,一生的積蓄在5年內就因支付醫療開支而全部花光。未來情況將隨著藥品費用上漲、醫療費用增加而惡化。

影響分析:

台新銀行副總經理��尚愷指出,銀髮族的醫療費用往往最會影響老年的財務狀況。若無充足醫療費用準備,將大大影響老年生活品質。因此每個人都應趁早為自己及家人老時的龐大醫療費提早準備。

建議 及早開始、選對工具、從小錢開始

除了上述3大趨勢,通膨、長壽都是影響退休準備老生常談的因素,一樣會影響你的退休金準備與規畫工具的選擇。退休規畫是一場持久戰,需要經驗和時間的累積,搭配不同屬性的投資工具,一面累積資產、一面準備保障,才能兼顧收益性和風險,拉近與退休目標的距離。及早採取行動、選對工具、從小錢開始,才是最輕鬆、省力的方法。

2010年11月17日 星期三

私房錢如何存的安心又增值

台灣每2位成人,就有1人擁密帳
Smart智富月刊第145期 撰文者:林雅惠

你有沒有私房錢?私房錢若被另一半發現,要求納入家庭公帳,你會怎麼辦?大嫂團的知名藝人曾雅蘭毫不考慮地說:「侯昌明(曾雅蘭老公)看到我的股利通知書,知道我有一筆私房錢,他要我吐出來充公,我死也不肯,女人要有錢才有安全感,我才不要給他咧!」

侯昌明與曾雅蘭是演藝圈出名的「搶錢夫妻檔」,當紅時手上通告滿檔,月入數十萬元;但節儉成性的侯昌明不愛曾雅蘭買名牌包或高檔衣服,只准她買便宜貨,就連家中的日用品也是能A就A,A不到就跟親友開口要二手貨。

為了安全感!省吃儉用巧存私房錢

回想起結婚初期,曾雅蘭數度紅了眼眶:「那時候真的過得很苦,我沒有工作,侯昌明又被騙700萬元,所以我常常要回娘家偷菜。」但聰明的曾雅蘭沒讓自己的苦日子過得太久,表面上,她配合侯昌明的「省錢政策」,私底下,她卻偷偷「暗砍」(台語,指私藏)侯昌明給她的生活費,存起私房錢來。


「過去他每個月會給我10萬元當家用,我花了哪些錢,都要記帳,到了月底他會看我怎麼花;所以我就在『數字』上動手腳,譬如今天買菜明明只花1,000元,我就寫2,000元,然後把這多出來的1,000元當做私房錢。」

就這樣東摳一點、西摳一點,幾年後曾雅蘭竟存到大約30萬元的私房錢,大約在2003年發生SARS(嚴重急性呼吸道症候群)之後,偶然一次聽到侯昌明跟股市分析師在講電話,聽到他喊進地產股「宏盛」,她大膽跟進,把30萬元全拿去重壓這一檔股票,不到1年的時間,這檔股票就替她賺了10萬元,本來很開心私房錢增值了,沒想到因為股利通知書,卻讓這筆錢錢曝了光。

曾雅蘭的行徑代表著時下多數已婚者的心情,因為根據《Smart智富》月刊與 Yahoo!奇摩理財網8月份的合作調查顯示,32.4%的受訪者表示寧願自己省吃儉用,也要存下私房錢;另外14.7%的受訪者更積極開源,大存私房錢。也就是說,台灣成人幾乎每2個人,就有1個人有本私房密帳。


存私房錢有49%拿來買基金、股票

不是家中的經濟掌權者,通常會想私下擁有自己的小金庫,先鋒投顧董事長林寶珠的媽媽就是一個非常愛藏私房錢的人,「我們後輩都會給她錢,但是她很省,平常幾乎都不花錢,退休10年後,光私房錢就存了快400萬元。」林寶珠表示,媽媽從年輕的時候就很喜歡藏錢,而且到底存了多少錢也從來不跟家裡的人說,也絕對不給家人花用。

光存私房錢卻不一定花用,為什麼?原因在於安全感。從這次調查可以看出,49.4%的受訪者認為,有專屬自己的錢才有安全感;29.5%的人則是把私房錢拿去買自己想要買的東西。「侯昌明不准我買太貴的衣服,所以我只能拿私房錢去買漂亮衣服,然後騙他說是地攤貨。」曾雅蘭強調,女人有錢才有安全感,不然等到有一天老公突然變心說要離婚,女人沒錢怎麼過活?!

現金會變薄!不如放對投資賺增

私房錢的來源主要有兩種,沒工作的人就從日常生活費當中一點一滴節省下來,有工作的人就從每個月的薪水當中「暗砍」一些,兩者比重各占34.9%與34.5%。

林寶珠分享一位好友拿薪水存私房錢的祕技,這位朋友每個月都會自製「薪水明細表」,特別在「薪資」那一欄少報2萬元,然後用這筆錢養娘家的兄弟姊妹,因為先生不知情,所以至今夫妻倆相安無事。

藏私房錢的地點也很重要,以往貪圖方便,常常藏在家中隱匿角落,要用的時候隨手拿,但這樣的作法,不但容易讓私房錢曝光,還有可能因為「太方便拿」而使得私房錢很快就花光光。

因此,63.7%的受訪者表示,他們會把私房錢存在金融機構,只有10.9%的受訪者是藏在家裡;另外,49.3%的受訪者把私房錢拿去買股票、基金等金融商品,29.2%的受訪者則是以現金存下來。

「存現金最不值得了,因為扣掉通貨膨脹,根本就是負利率,所以私房錢還是要懂得理財,才有長大的機會。」理財專家夏韻芬說,無論是買債券型基金、股票,或是買黃金珠寶,增值的空間一定比現金大得多。

48.7%的受訪者更表示,親友都不知道他有存私房錢,37.7%的受訪者則認為,就算親友知道,也不知道私房錢到底有多少;還有50%的受訪者不擔心另外一半也藏私房錢,因為尊重對方也需要安全感與財務自由。

林寶珠與夏韻芬同聲表示,私房錢應該被「正名化」而不是「汙名化」,多數人需要靠私房錢來增加安全感,無礙夫妻間的感情發展;「發現對方有私房錢的時候,可以找個時間好好的討論,看看對方把私房錢花到哪裡去,只要不違背婚姻誠信,其實有私房錢也無妨,」夏韻芬說。

延伸閱讀:5大手段分高低 教你把私房錢變大!

對愛藏私房錢的人來說,就像擁有「國安密帳」一樣,錢愈多心愈安,因此《Smart智富》月刊集結夏韻芬、林寶珠與曾雅蘭的看法,將從存私房錢的手段高低可以分為Level 1到Level 5,從初階到高階,愈高階則增值空間愈大,但也要留意投資風險。

Level 1》藏在家裡
增值指數:△△△△△  危險指數:★★★★★
藏在家裡是存私房錢的「初階版」,最常藏匿的地點為馬桶水箱、床墊底下、抽屜拉開後的空間、陳年的書本中。但容易忘記藏匿地點,還有可能變成另外一半的私房錢,失敗!

Level 2》存在銀行戶頭
增值指數:▲△△△△  危險指數:★☆☆☆☆
優點是保本、可任意解約,但缺點是利率太低。實體的對帳單千萬不要寄到家裡,並提醒理專請用e-mail聯繫。存款的利息盡量不要超過27萬元,以免在報稅時因超過可報額度,而使另一半起疑。

Level 3》買黃金珠寶或古董品
增值指數:▲▲△△△  危險指數:★☆☆☆☆
擔心存現金會遺失,又擔心開戶、買股票或基金會留下紀錄而被另紀錄而被另錄而被另一半抓包的人,建議可以朝「硬投資」方向去發展,包括買黃金實體、珠寶或古董,直接現金交易,無需留下任何紀錄。

Level 4》買基金、股票或保險等金融商品
增值指數:▲▲▲▲△  危險指數:★★★☆☆
要是每個月固定能拿出3,000元,就可以定期定額買基金。較保守的人可以挑選全球債券型基金;穩健型的人可以選擇新興市場債券;積極型的人則可以選擇新興市場股票型基金。

Level 5》團購買房地產
增值指數:▲▲▲▲▲  危險指數:★★★★☆
當前最能夠讓私房錢快速膨脹的作法是買房地產,這幾年房地產價格飆升,不少人採用「集資」的方式投資房地產,例如幾個人說好各出50萬元,湊到購屋的自備款,再向銀行貸款買房。

延伸閱讀:離婚,另一半的私房錢也可以分嗎?

按民法「法定財產制」規定,夫妻離婚時,屬於「婚後共同擁有的收入」可以按照「夫妻剩餘財產分配請求權」來要求一人分一半財產;婦女新知基金會表示,要是在離婚後發現對方藏有一筆私房錢,在確定是「婚後所有」且「有證據」的情況下,可以要求對方拿出來分配,但期限為「發現後」的2年內就必須向法院提出申請,離婚日5年內申請有效。

2010年11月14日 星期日

掌握3情資 買到舒服價格

資訊愈清楚,愈能提高成交效率
Smart智富月刊第145期 撰文者:劉萍

當你相中喜歡的房子,最重要的一步就是向屋主出價了。出價前,你必須先查出3個關鍵的交易行情資訊,當做參考:

(1) 屋主的委託開價:若屋主有委託房仲銷售,就可以在各大網站上查詢得到,或打電話向房仲詢問即可。而從委託售價的變化,可判斷議價的難易度,例如在7月份,台北市的委託售價已下滑,若8月份再跌,代表買方議價空間可望增加。


大台北地區住宅新增委託售價變化


(2) 附近同類房子的最新成交行情:過去要取得成交行情,多半要透過鄰居或大樓管理員,但3年前,永慶房仲率先在網上「公開成交行情」後,購屋人可以用成交行情,與屋主委託的開價做比較。

(3) 屋主的財務狀況:基本上,只要有意願購屋,就可向房仲業務調閱房子的謄本,查看屋主是在何時購買、貸款狀況。甚至也可以直接向房仲詢問,屋主缺錢、或是投資客等,就可多議5%左右的價錢。

買屋砍價,若砍到見骨根本不可能成交,因此要懂得砍在刀口上,才不會白白浪費時間。但是要如何定價,才可以讓買賣雙方感到「舒服」,順利成交?了解實際的成交行情,就是關鍵的情報之一。

成交價格透明化 不再當冤大頭

有買過房子的人,都有過為了打探房子的成交行情,自己得向附近鄰居、樓下店家、大樓管理員等,四處去打聽的經驗;有時候問房仲,也會不知道他們講的是否為真。但現在,隨時上網,很快就可以查到。

永慶房屋總經理廖本勝表示,買賣房子是人一生中最重要、金額最大的一筆交易,偏偏一般人的買賣經驗少,加上市場資訊不透明,以至於常在這最重要的交易中,發生損失,受到傷害。

在5、6年前,永慶房屋董事長孫慶餘就從分店店長那兒聽到,有一位屋主因為急需用錢,所以賣房子周轉,可是因為當時市場的成交行情完全不透明,就有業界的某房仲業務員,竟用低於行情的7折價格,鼓吹屋主賣給投資客,讓投資客能買低賣高,賺取暴利。後因永慶的這位店長主動提供屋主住家附近的成交行情,才讓這位屋主免除重大的財務損失。

經過這次事件,永慶房仲網在2007年推出「超級宅速配」中,公開揭露成交行情,是第1家、也是到目前為止唯一一家提供這重要資訊的房仲,透過這資料庫,一般民眾就可以隨時掌握最真實的房價資訊,提高找屋看屋、議價成交的效率。

「如果你想買屋,資訊愈清楚,尤其是成交價格,愈能談到對自己有利的價格。」黃增福說。

由於「公開成交行情」上的資訊,買賣方都查得到,所以你想要多議一點價,就要再多做一項功課,就是將這些房子本身條件、大小環境等優缺都列出來,例如公設比高低、大樓戶數多寡、附近或大樓有無設基地台、管委會管理品質好壞等

在把你看中的房子,和周邊房子的條件進行過比較後,你大概就能初步判斷,這房子的價格可以比周邊成交行情低或高,然後再根據屋主的財務狀況等,擬定談判的價格帶。

只要你掌握和研究的情資愈多,代表你愈內行,屋主和房仲業務員較不敢拉抬價格,你也就愈能夠買到划算的「舒服價」了。

延伸閱讀:房屋謄本看什麼?

透過房屋謄本可以看出賣方是否為投資客,也能幫你算出賣方的成本,因此,你可向房仲取得謄本,並查看以下資訊:

(1) 屋主過戶時間:如果屋主購買時間短,尤其是買不到1年,而且才裝潢好,屋主就要轉手,大都是投資客。

(2) 房屋的貸款設定抵押權:可以算出屋主的成本價(買價)在哪裡,通常會是設定金額的1.2倍,例如設定金額為1,000萬元,他的買價就大約是1,200萬元,殺價範圍便可以出在1,000萬~1,200萬元。

延伸閱讀:3步驟輕鬆查詢成交行情-以永慶房仲網為例

1. 上網填入所看到的好屋地點

網址:http://evertrust.yungching.com.tw/

2. 抓出條件相近的3∼4個成交行情案例

找案例的原則是從屋齡、坪數、戶數、公設等條件,都跟你看中的房子相近,然後再看各個物件的成交價是多少。

3. 找出相同物件會有價差的原因

最近,有個社區,一次賣出5戶房子,但成交價格都不一樣。「每一棟房子,都有它的身價。」黃增福說,就算是同一棟大樓、同一層的房子,也會因為坐向、窗外景觀、甚至是裝潢不同,使得成交行情會有差異。

資料來源:永慶房仲網

2010年11月13日 星期六

房市回檔 柔性殺價最有效

政府階段性限制投機,造就自住客好機會
Smart智富月刊第145期 撰文者:劉萍

自央行在6月底打房以來,台灣出現了「一個房市,兩個世界」的現象。台灣不動產交易中心總經理李同榮就表示,買方所看到的是央行信用管制和升息的「便宜買房利多」,但賣方卻看到ECFA通過與不動產標售案頻創新高的「漲價賣屋利多」。這兩方心態的差距,讓市場成交量連續2個月下滑,總計減少幅度達20%以上。

終於,在時間與成交量縮的逼迫下,使得有資金壓力的屋主開始鬆動,願意調整開價。8月份,大台北地區房價已出現修正,永慶房仲研展室協理黃增福指出,房價仍有下修空間,時間點可能在9月下旬左右。而李同榮則以他在房市逾25年的經驗推估,第3季房價將回檔在10%左右。

賣方惜售心態仍濃 買方應循3步驟殺價


不過,21世紀不動產台灣區總經理王福連指出,政府打炒房,短期是會讓房市回檔,但並無法改變長期走揚的趨勢。王福連說:「不是真的市場不景氣,只是政府階段性的限制投機,反而成了自住型購屋人的好機會,想買的人一定要把握!」

但他也強調,房市只是修正回檔,而非衰退下跌,購屋人不要期待買到最低價,而是只要有便宜一些、自己又喜歡,就是划算的「舒服價格」。由於目前屋主惜售心態仍濃,「這時候,你就帶著誠意,用柔性策略去談,一定有機會用稍微便宜的價錢買到。」王福連說。

對一般購屋人而言,要如何運用柔性策略,殺到「舒服價」、買到好屋?綜合李同榮、王福連及黃增福等專家經驗,有以下步驟:

步驟1》央行打壓區 可做為置產首選

這一波被政府暫時壓抑的房市熱區,本就因為地段好、需求遠大於供給,價格才會不斷推高。在後市仍然看好下,即使被打壓,很難跌多,而且還可能會最先反彈回來。因此,自住客不妨鎖定被央行打壓的地區,做為置產的首選。

步驟2》誠懇為上 低身段才有低價格

在1年多前,因為金融海嘯風暴,股市先崩,房市跟著重挫,在那一波,《Smart智富》月刊製作了「買屋殺價100招」專題,教讀者可以用7折以下的價錢,買到便宜屋。但因為當時是買方市場,所以態度可以強勢,甚至使出「嫌棄」等招招砍可見骨的殺價策略。

但這次,房市回檔幅度和期間都小,買賣方勢均力敵,買方不妨採「誠懇談判、積極議價」的柔性策略,而表達誠懇最好的方式有2種:

(1) 英雄所見略同法:不斷向屋主表示對房子的滿意度,像「這房子太棒了」、「我好喜歡這房子」等,讓屋主感覺「英雄所見略同」,較願意進一步談價錢。

(2) 哀兵示弱法:在看了2、3次房子後,就向屋主表明,自己很想買,但就是資金還差一點,且想再做一點裝修,讓房子變得更好,只是又要花一筆錢……等。壓低身段,爭取同情,再折讓一些價錢。

步驟3》多看多問再出價 耐心才能買到夢想屋

目前的盤整幅度不大,所以議價時間會拉長,買方在這個時候不要急出價,要有耐心,多多看屋,並且要掌握附近成交行情和屋主成本價等資訊再出價,以測試屋主的態度和意願。

黃增福指出,雖然6月簽訂的ECFA,對房市是利多,但實際會產生效果,例如陸客來台人次明顯增加,商機更活絡,至少要4個月到半年的時間,屆時只要央行沒再進一步用升息等政策打房,房市才會再度走揚。因而他認為,這一波的盤跌會持續到第4季中。

在這段盤跌期,至少是10月以前,黃增福建議,不妨到好地段,找好產品,多看多談,用5%~10%的議價空間找到夢想好屋。

延伸閱讀:2種房子賣壓大,議價空間多5%

一位有15年經驗的台北投資客透露,目前有2類型的房子賣壓較大,購屋人可以再多便宜5%的價格買到:

(1) 投資客的房子
由於目前央行政策因素,投資客多有退場、將資金套現的壓力,如果你能讓他把貸款還掉,即使比他的成本價少1 0%~15%,還是有可能會賣給你,你就能撿到投資客的便宜。

(2) 新成屋
尤其是3年前左右推案的預售屋,因當時建商承諾可貸款8成以上,現在即將面臨交屋,利率上調,貸款支出增加,且同時有契稅、代書費等支出,資金壓力就大。甚至如果跟銀行貸不到8成,就要補現金,這時賣價就不會太堅持,「新屋比中古屋更好殺。」怎麼出價?當初買1,000萬,施工期間繳付了200萬元,要貸款 800萬元,你若出價900萬元,至少可拿回100萬元現金。